Il caldo mercato immobiliare ama le offerte in denaro, ed ecco anche come farlo: NPR

Nicole Huson trascorre del tempo nel suo nuovo soggiorno con la sua famiglia.

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Nicole Huson trascorre del tempo nel suo nuovo soggiorno con la sua famiglia.

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Nicole Hewson e il suo compagno hanno trascorso la pandemia rinchiusi in un piccolo appartamento in affitto in Florida con i loro due figli. Così hanno deciso che era ora di tornare nell’area di Atlanta, dove hanno una famiglia, e comprare una casa con più spazio.

Howson era sotto shock. Quando hanno iniziato a cercare case vicino ad Atlanta, hanno continuato a colpire il muro.

«Ho fatto, credo, 27 spettacoli», dice. Nessuno di loro è stato accettato.

Hanno scoperto che questo è il mercato immobiliare più difficile che gli acquirenti hanno dovuto affrontare da molti anni. Non ci sono abbastanza case per soddisfare la domanda e si vendono molto rapidamente.

Howson amava così tanto una casa da fare un’offerta sul prezzo richiesto. Amava il cortile recintato e i bambini del vicinato che giocavano nelle vicinanze. Ricorda la preghiera: «Oh Dio, lascia che sia così!» Ma neanche questa offerta è stata accettata.

Howson iniziò a sentire che le offerte vincenti spesso provenivano da acquirenti che offrivano contanti. Questo significava persone o investitori che potevano dimostrare di avere soldi in banca. Il denaro contante è incredibilmente attraente per i venditori, che spesso temono che gli affari possano fallire se l’acquirente non ha la qualità del mutuo.

Howson non ha centinaia di migliaia di dollari nel suo conto corrente. Vende cosmetici e non guadagna così tanto. Ma poi il suo agente immobiliare le ha detto che la sua azienda aveva un nuovo programma che le avrebbe permesso di fare comunque un’offerta in contanti. La compagnia le avrebbe dato dei soldi.

«All’inizio ero scettico», dice Howson. «Ero tipo, quindi mi stai dicendo che se volessi la casa, voi ragazzi me la comprereste e io vi restituisco i soldi?»

Nicole Hewson e la sua famiglia stanno davanti alla loro nuova casa a Griffin, in Georgia, in senso orario: Nicole Howson, Israel Epps, Talisa Epps e Waltron Epps.

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Nicole Hewson e la sua famiglia stanno davanti alla loro nuova casa a Griffin, in Georgia, in senso orario: Nicole Howson, Israel Epps, Talisa Epps e Waltron Epps.

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Il suo agente immobiliare ha detto che funzionerebbe esattamente così. «È come, sì, voglio dire, trovi una casa, fai un’offerta e poi la compriamo e te la vendiamo di nuovo.»

Sua sorella ha avvertito che sembrava sospetto e potrebbe essere una forma di frode. Ma si scopre che una manciata di aziende legittime hanno iniziato ad aiutare gli acquirenti di case a fare offerte in contanti in questo modo, alcune su case che valgono fino a un milione di dollari.

In un mercato immobiliare caldo, le persone facoltose e gli investitori sono avvantaggiati perché sono in grado di offrire contanti. in poi Quarto delle vendite di case Ora offerte in contanti.

Alcune aziende vedono questa come un’opportunità. Il modo in cui funziona è che si offrono di acquistare la casa per tuo conto in contanti e terminare la parte del prestito con te in un secondo momento.

«Le offerte in contanti sono state tradizionalmente riservate ai pochi che possono fare un’offerta in contanti», afferma Tom Wheeler, un dirigente di Opendoor, una delle società che lo fanno. Ora, dice, «Puoi usare il nostro denaro per supportare la tua offerta, e questo democratizza davvero l’accesso alle offerte in denaro».

Alcuni di questi istituti di credito hanno anche operazioni immobiliari, quindi offrono commissioni di agente immobiliare o altre commissioni. Quindi le aziende sperano di guadagnare di più con questi servizi di offerta in contanti aiutando più clienti a presentare offerte vincenti per le case, dove è più probabile che le offerte in contanti vengano accettate.

«Hanno quattro volte più probabilità di vincere l’offerta per le case che desiderano», afferma Christian Wallace, direttore esecutivo responsabile del nuovo programma di offerte in denaro presso Better Real Estate, la società con cui Howson ha lavorato. «Quando vengono al tavolo con i soldi, è più attraente per i venditori».

Prima che Howson potesse fare un’offerta in contanti tramite Better Real Estate, la società voleva assicurarsi che potessero davvero permetterselo e qualificarsi per un mutuo. «Vogliono i tuoi W-2, le tue dichiarazioni dei redditi e le tue buste paga», dice.

Le aziende hanno anche altre barriere protettive. Non ti permettono di offrire più di quanto pensano che la casa valga.

«Abbiamo modelli e algoritmi in esecuzione in background che prevedono il valore di una casa», afferma Shaival Shah, fondatore e CEO di Ribbon Home, un’altra società che aiuta gli acquirenti con offerte in denaro. Dice che lo stesso giorno in cui trovi una casa che ti piace, l’azienda può creare una rapida stima del suo valore e indicarti un’offerta in contanti fino a un certo importo.

«Tutto è completamente approvato, pronto per un’offerta scritta in contanti», dice. «Quindi è davvero, molto veloce.»

Latroun Epps aiuta suo figlio, Israel Epps, a mettersi le scarpe prima di giocare nel cortile del loro Griffin, in Georgia. , una casa.

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Latroun Epps aiuta suo figlio, Israel Epps, a mettersi le scarpe prima di giocare nel cortile del loro Griffin, in Georgia. , una casa.

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Howson pensava che ci avrebbe provato. Ho trovato una casa che mi è piaciuta molto a Griffin, in Georgia. Ha un bel cortile per i bambini.

«È così carino», dice. «Mi ha ricordato la casa in cui sono cresciuto.»

Better Real Estate ha rapidamente accettato di presentare un’offerta in contanti di $ 170.000, leggermente superiore alla richiesta.

«Questa casa è stata la mia prima offerta in contanti e ha vinto», dice. Ho detto: ‘Oh, grazie a Dio! «È stato un peso così grande sollevato dal mio petto. Ero così felice, così felice. «

Molti di questi servizi di offerta in denaro sono nuovi e finora rappresentano solo una piccola percentuale delle offerte in denaro per le case. Ogni azienda ha un diverso insieme di commissioni e regole, che possono cambiare come le cose sviluppo.

«Consiglio vivamente di leggere le lettere minuscole per assicurarti di comprendere tutti i termini e le condizioni», afferma Deeksha Gupta, professore di finanza alla Carnegie Mellon University che studia il mercato immobiliare.

Ad esempio, Ribbon Home addebita una commissione dell’1% alla maggior parte degli acquirenti di case se la loro offerta viene accettata, quindi su una casa da $ 400.000, sono $ 4.000. Better Mortgage è strutturato in modo diverso e fa guadagnare al suo agente immobiliare dalla sua attività facendo la commissione dell’agente dell’acquirente dal venditore. Quindi è meglio non addebitare una commissione dell’1%.

Ma se ci sono problemi di prestito e l’effettivo proprietario della casa non può acquistare la casa da Better, perderà un deposito del 5% sulla casa. «Se il cliente non è in grado di acquistare la casa da Better Real Estate, il deposito cauzionale a Better Real Estate verrà trattenuto», Il sito web dell’azienda Dice. Su una casa da $ 400.000, sono $ 20.000. Opendoor dice che puoi perdere un deposito dell’1%.

«Potrebbe essere un ottimo modo per essere molto competitivi nel mercato immobiliare caldo», dice Gupta. «Ma ci sono dei rischi».

Gupta dice di chiedere a queste aziende cosa succede se si imbattono in un problema imprevisto nell’ottenere un mutuo o se la valutazione ufficiale della casa è inferiore al previsto. E ottenere i termini per iscritto.

Ha funzionato tutto, però, per Howson a Griffin, in Georgia. Ho un buon tasso ipotecario e nessun costo aggiuntivo. Ora è il momento di iniziare a demolire e sostituire i pavimenti del bagno e della cucina. «Abbiamo effettuato molti lavori di ristrutturazione», afferma Howson.

A sinistra: i materiali per la riparazione della casa sono sul pavimento della cucina ristrutturata di Nicole Huson. A destra: Howson è in piedi di fronte alla sua casa a Griffin, in Georgia.

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