Estructura de tarifas hipotecarias 2023: así es como se cambia

Un recargo poco conocido a la hipoteca es una revisión el 1 de mayo que podría afectar a los compradores de vivienda de maneras muy diferentes, ayudando potencialmente a aquellos con puntajes crediticios bajos al reducir sus costos. Pero algunos prestatarios con puntajes crediticios más sólidos pueden terminar pagando más.

La renovación de la llamada Cuota de Ajuste de Precio de Nivel de Préstamo (LLPA) está causando pánico entre algunos profesionales hipotecarios, quienes señalan que los compradores con puntajes crediticios altos la preferirán. La suscripción se realiza de manera efectiva. Aquellos con puntuaciones bajas.

La reacción violenta a la reforma llevó a la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, que cobra las tarifas, a emitir una declaración Esta semana para llamar a tales preocupaciones un «malentendido fundamental». La sensibilidad sobre un cambio en las tarifas puede aumentar dada la crisis de asequibilidad en el mercado inmobiliario, que está impulsando a muchos compradores a no comprar una casa.

¿Cuál es el propósito de cambiar las tarifas?

La nueva estructura de tarifas hipotecarias tiene como objetivo ayudar a las personas que históricamente han tenido problemas para comprar su primera casa, como las familias de bajos ingresos que pueden tener puntajes crediticios más bajos, al reducir los costos de cierre, dijo el economista de Zillow, Orphe Divounguy, a CBS MoneyWatch.

«La asequibilidad de la vivienda sigue siendo el mayor desafío para los compradores de viviendas en la actualidad», señaló. «Algunos prestatarios pagarán tarifas ligeramente más bajas y otros pagarán costos de préstamo ligeramente más altos que antes».

Esto es lo que debe saber sobre los cambios.

¿Cuáles son las tarifas de ajuste de tasa a nivel de préstamo?

Este es el cargo que cobran Fannie Mae y Freddie Mac, que se basa principalmente en el puntaje de crédito del comprador de la vivienda y el monto del pago inicial. Estos a menudo se incluyen en los costos de cierre, lo que puede ser un factor que algunas personas ignoran en la compra de su primera casa.

Los LLPA se introdujeron en la época de la crisis financiera de 2008 para ayudar a compensar los riesgos asumidos por Fannie y Freddie Mac, las instituciones hipotecarias con subsidio federal supervisadas por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA).

«Es una forma de asegurar a los contribuyentes contra el incumplimiento de pago de los préstamos por parte de los prestatarios», dijo Devongi.

Las nuevas tarifas solo afectan a los compradores de vivienda y no tienen impacto en las personas que ya son propietarias de sus viviendas. Tampoco afectará al aproximadamente 40% de las hipotecas que no están respaldadas por Fannie Mae o Freddie Mac.

¿Qué cambiará el 1 de mayo?

La FHFA está restableciendo la estructura de tarifas para LLPA a partir del 1 de mayo al reducir las tarifas para algunos prestatarios y aumentar las tarifas para otros.

«La diferencia en las tarifas entre los prestatarios con calificación crediticia alta y baja no será tan grande», dijo Devongi.

Por ejemplo, a partir del próximo mes, un comprador de vivienda con un puntaje de crédito entre 640 y 659, considerado «justo», y que tiene un pago inicial del 5 %, incurrirá en un LLPA del 1,5 %. Antes del cambio, la comisión para este grupo de compradores era del 2,75%. Esto significa que cualquier persona que compre una casa de $200,000 pagará una tarifa de LLPA de $3,000 bajo la nueva estructura, por debajo de los $5,000 anteriores.

Pero algunos compradores no obtendrán un trato tan bueno como antes. Por ejemplo, los compradores de viviendas con puntajes de crédito de 740 a 759, considerados «muy buenos», y un recorte del 20 % enfrentarían un nuevo LLPA del 1 %, en comparación con el 0,5 % anterior. Para una casa de $200,000, eso significa que la tarifa se duplicará a $2,000.

¿Por qué el cambio es una crítica dirigida?

Algunos expertos creen que las nuevas reglas son injustas porque penalizan efectivamente a los compradores con puntajes crediticios más altos, mientras que otros temen que el cambio pueda tener un efecto negativo en las compras.

Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios salió en contra de la reforma mayorista, argumentando que la nueva estructura de tarifas podría perjudicar a algunos compradores en un momento en que la asequibilidad sigue siendo difícil.

Sin embargo, los cambios son complejos y no aumentan uniformemente los LLPA para las personas con puntajes crediticios altos. Algunas personas con buenos puntajes de crédito no verán cambios, mientras que algunos prestatarios con puntajes altos pueden ver pocas mejoras. Por ejemplo, los compradores con un puntaje de crédito superior a 780, considerado excelente, que hacen un pago inicial del 5% verían disminuir su LLPA en 0,625 puntos porcentuales.

Rajeev Sethi, profesor de economía en Barnard College y la Universidad de Columbia, señaló en una publicación de blog que esto podría tener «consecuencias no deseadas». Aquellos con puntajes de crédito razonablemente altos y gran riqueza. [could] Eligieron reducir estratégicamente sus pagos iniciales para aprovechar las tarifas más bajas”.

¿Qué dice el gobierno?

Directora de la FHFA, Sandra L. Thompson Él dijo En un comunicado del martes, dijo que el cambio de tarifas se estaba malinterpretando y que la nueva estructura de pago es parte de una revisión que comenzó en 2021 en parte como una forma de «seguir apoyando las compras de prestatarios limitados por ingresos o riqueza».

«A los prestatarios con calificaciones crediticias más altas no se les cobra, por lo que los prestatarios con calificaciones crediticias más bajas pueden pagar menos», dijo. “Las tarifas actualizadas, al igual que las tarifas anteriores, generalmente aumentan a medida que disminuyen los puntajes de crédito para cualquier nivel dado de pago inicial”.

Entonces, ¿pagan más los compradores de vivienda con un puntaje crediticio más alto?

No, porque aquellos con puntajes de crédito más altos aún pagan menos que aquellos sin puntajes altos, dicen los expertos.

«Tener un buen puntaje crediticio continúa brindando una ventaja bajo la nueva estructura de tarifas, aunque en un grado decreciente en algunos niveles de la relación préstamo-valor», señaló Sethi.

Pero, como se señaló anteriormente, las tarifas se redujeron para muchos tipos de prestatarios con puntajes crediticios más bajos y se aumentaron para aquellos con puntajes más altos, lo que significa que la diferencia entre estos dos tipos de prestatarios ahora es más estrecha.

¿Debo reducir mi puntaje de crédito para obtener tarifas más baratas?

modos individuales un informe Citó a un experto anónimo que aconsejó a las personas que redujeran sus puntajes de crédito para obtener mejores tarifas, pero ese es un consejo financiero terrible, dicen los expertos.

Primero, las personas con puntajes crediticios más altos aún pagan tarifas más bajas, por lo que no tiene sentido dañar su puntaje crediticio. En segundo lugar, puede arruinar sus probabilidades de obtener mejores tasas en otros préstamos, como préstamos para automóviles o tasas de tarjetas de crédito.

«La conclusión es que si tiene un puntaje de crédito más alto, pagará menos que alguien con un puntaje de crédito permitido», dijo Devongi.