Las nuevas reglas para el mercado inmobiliario residencial significan que a partir del sábado, cualquiera que busque comprar o vender una casa se enfrentará a procesos desconocidos y tal vez a un poco de confusión.
Los “cambios en las prácticas” surgen de una decisión legal de 2023 sobre la forma en que se compensaba a los agentes inmobiliarios.
Tradicionalmente, al vender una casa, el vendedor paga una comisión de aproximadamente el 5% al 6% y se divide entre los agentes del comprador y del vendedor. Esta estructura ayudó a mantener las comisiones más altas de lo que habrían sido de otro modo, alega la demanda. También significaba que el vendedor tenía que pagar al agente que representaba a la otra parte del trato, una práctica que muchos observadores consideraban inapropiada.
«Gran parte de la industria no tiene sentido desde el punto de vista del sentido común», dijo Stephen Brubeck, miembro de la Federación de Consumidores de Estados Unidos, quien ha estado abogando por las enmiendas de la Comisión de Agentes Inmobiliarios durante décadas. «El argumento principal ha sido. que no es justo que los vendedores paguen por Del agente de venta y del agente del comprador.
Ahora, el vendedor deberá decidir si pagará al corredor del comprador y en qué cantidad. Cualquiera que sea la decisión, esta información ya no puede incluirse en lo que se conoce como Servicio de Listado Múltiple, o MLS, el servicio oficial de datos inmobiliarios utilizado por las asociaciones locales de corretaje inmobiliario.
Sin embargo, cualquier decisión que el vendedor decida sobre la compensación, puede comunicarse en persona por teléfono o mensaje de texto, anunciarse a través de las redes sociales, a través de un letrero en el césped u otros medios informales.
Mientras tanto, los compradores deberán firmar un acuerdo con su corredor antes de comenzar a ver las casas. El comprador y el agente deben acordar, por escrito, cuánto puede esperar el agente del comprador.
Existe cierta libertad a la hora de definir qué significa específicamente esto. Una interpretación reciente de las reglas por parte de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios dice que deben ser “objetivas (por ejemplo, $0, X tarifa fija, X porcentaje, X tarifa por hora) y no abiertas (por ejemplo, la compensación del corredor no puede ser “para el comprador”). es cualquier cantidad ofrecida por el vendedor al comprador”.
“Cada vez que tenemos la oportunidad de conversar con un consumidor sobre el valor que agregamos a la transacción, los servicios que podremos brindarle en lo que puede ser una de las transacciones financieras más grandes de sus vidas, Espero ser recompensado”, dijo el presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Kevin Sears. “Por ello, es completamente negociable, lo cual es algo bueno”.
El grupo es un poderoso grupo de presión en Washington y tiene más de 1,5 millones de agentes miembros, alrededor del 85% de los agentes inmobiliarios del país.
«Cuanto más educado y empoderado esté el consumidor, cuantas más conversaciones tengamos con los consumidores, mejor para todos», añadió Sears.
Muchos elementos de las nuevas prácticas son familiares para muchos agentes, compradores y vendedores de bienes raíces. Muchos estados exigen desde hace tiempo que los compradores firmen un acuerdo de corretaje antes de comenzar el proceso. El auge de modelos de corretaje alternativos, como Redfin, significa que muchos propietarios se están dando cuenta de que tienen opciones más allá del método típico de pagar el 3% al agente de venta y el 3% al agente del comprador.
Pero las preguntas sobre lo que estos cambios significan en la práctica son agentes preocupantes en todo el país. Entonces, ¿qué sucede si un comprador tiene suficiente dinero para compensar a su corredor hasta una determinada cantidad, pero se enamora de una casa que puede costar más que la comisión que podría ganar? Por otro lado, ¿qué sucede si resulta que el vendedor de una determinada vivienda también está dispuesto a compensar al corredor del comprador?
Muchos agentes inmobiliarios dicen que un proceso que se suponía traería transparencia sólo está creando más confusión.
“El agente de un comprador ahora tiene que comunicarse con cada listado que desee ver para averiguar cuánto será la comisión”, dijo Aaron Farmer, propietario de Texas Discount Realty en Austin.
En Austin, donde el mercado pandémico está en auge giró bruscamenteFarmer cree que es natural que los vendedores quieran compensar a los corredores de los compradores, como una especie de edulcorante para el trato, lo que lleva a una acumulación de inventario no vendido. Pero puede que ese no sea el caso en todas partes, y Farmer también teme que el ego se interponga en el camino de las decisiones comerciales inteligentes en algunas transacciones.
Andi DeFelice, propietario de Exclusive Buyers Realty con sede en Savannah, Georgia, cree que los compradores primerizos son los que más perderán con los cambios en las reglas. Ella cree que muchas personas que ya tienen problemas de liquidez pueden tener dificultades para conseguir los fondos necesarios para una comisión, lo que les obligará a negociar por su cuenta.
«No obliguemos a nuestros clientes a una posición en la que no estén representados en la transacción más grande de sus vidas», dijo DeFelice. Si nunca lo has hecho antes, no será fácil. Hay muchos pasos para comprar una casa. ¿Conoce a un buen inspector de termitas, un buen agente de seguros o un buen prestamista? Hay muchos aspectos de la transacción”.
DeFelice dice que confía en que la industria superará lo que llamó el «golpe» de la fecha límite del sábado y se adaptará relativamente rápido, pero otros esperan que se produzcan cambios mayores.
«Para los consumidores, las cosas no van a cambiar mucho en el futuro cercano», dijo Brubeck a USA Today. «Pero es como una represa que gotea. Estoy muy seguro de que la industria tendrá un aspecto muy diferente en cinco años».
El granjero de Texas Discount Realty estuvo de acuerdo.
«Ya he visto a mucha gente decir: 'Me voy de la industria, no quiero lidiar con los cambios'», dijo. «Siempre lo he visto como si hubiera menos agentes, ayuda a la industria. De esta manera se pueden reducir las tasas de comisión y aumentar el volumen de negocios”.
Andrea Riquier cubre el mercado inmobiliario.
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