Inventario di nuove case in vendita più alto dal 2008, peggior aumento dei costi di costruzione in almeno 50 anni: qual è il problema?

Guarda le enormi distorsioni e l’enorme larghezza in cantiere.

di Lupo Richter a via del lupo.

L’indice dei costi di costruzione delle case unifamiliari è aumentato del 15,3% a novembre rispetto a un anno fa, il peggior aumento annuale dei dati risale al 1970 e del 21,1% rispetto a novembre di due anni fa, secondo i dati del Dipartimento del Commercio di giovedì. questo è escludere Costo del terreno e altri costi non strutturali:

I costruttori si lamentano di tutti i tipi di carenze, finestre comprese, mentre i produttori di finestre lamentano la mancanza di manodopera e materiali. I tempi di consegna si allungano per sempre misurando i progetti di costruzione di case unifamiliari che poi vacillano.

C’è abbastanza domanda per consentire ai costruttori di trasferire questi aumenti dei costi agli acquirenti: il prezzo medio delle case unifamiliari vendute a novembre è aumentato del 18,8% anno su anno e del 27,1% rispetto a due anni fa a $ 416.900. Ciò significa che la metà delle case è stata venduta per più di $ 416.900 e l’altra metà è stata venduta per meno.

Il fondo è sceso all’estremità inferiore con quasi nessuna casa venduta per meno di $ 200.000. Solo il 13% delle case è stato venduto per meno di $ 300.000. Ma il 57% delle case ha superato i 400.000 dollari. Il prezzo medio è distorto da questo spostamento del mix verso la fascia alta, perché è lì che stanno i soldi e a causa della fascia bassa:

L’inventario delle case unifamiliari in vendita in tutte le fasi di costruzione combinate – più su quelle fasi in un istante – è in costante aumento da diversi mesi e ha raggiunto il livello più alto dall’agosto 2008:

Inventario in vendita per fase di costruzione:

Il numero di case unifamiliari completate in vendita, il che significa che devono avere finestre tra le altre cose, è variato sotto le 40.000 (destagionalizzate) durante l’anno, un intervallo storicamente basso nei dati che risalgono al 1999, ponendo molti nuovi massimi più bassi lungo la strada. A novembre sono state vendute 39.000 case completate (linea rossa nel grafico sottostante).

Ma il numero di case in vendita dove la costruzione non era ancora iniziata ha toccato quota 110.000 a novembre, il numero più alto nei dati risalenti al 1999 (linea viola).

Il numero di case ancora in costruzione in vendita è salito a 253.000 a novembre, il livello più alto dal 2007 (linea verde).

Completata la carenza di alloggi.

In ogni mese da maggio, le case completate in vendita hanno costituito meno del 10% dell’inventario totale in vendita, cosa che non accadeva almeno dai primi anni ’70. Il minimo pre-pandemia era del 20% dell’inventario totale a maggio 2018.

Ci sono così poche case completate in vendita che ritardi di ogni tipo indicano che i costruttori hanno difficoltà a completare la costruzione. Mentre stanno cercando di completare la costruzione o poco dopo il completamento della costruzione, le case vengono vendute e non rimangono in magazzino:

Vendite totali di nuove case per fase di costruzione.

Vendite totali di nuove case unifamiliari a novembre, e tutte le fasi di costruzione sono diminuite del 14% rispetto allo scorso anno, al tasso annuo destagionalizzato di 744.000 case, dopo che l’intera pandemia si è dipanata. Anche le vendite rimangono significativamente inferiori rispetto agli anni del boom dal 2002 al 2006 (e questo non include i condomini e gli appartamenti).

Case completate in vendita – Laddove le azioni sono crollate, si sono mantenute vicine ai livelli durante il crollo immobiliare e sono scese a novembre a un tasso annuo destagionalizzato di 164.000 (linea rossa nel grafico sottostante), poiché non c’era molto da vendere. E con il 22% delle vendite totali a novembre, la sua quota è stata la più bassa dal 2005.

Vendo case in costruzione È passato a un tasso annuo destagionalizzato di 359.000 case a novembre (linea verde) ed è aumentato dall’aprile dello scorso anno. Ciò è stato in parte dovuto alla carenza di case completate e un numero maggiore di acquirenti ha finito per acquistare una casa ancora in costruzione. La quota delle vendite di case in costruzione è salita al 48% delle vendite totali a novembre, insieme ad agosto e giugno, il dato più alto che risale al 1999.

Vendere case che non sono ancora iniziate – quando un costruttore di case lo costruisce dopo che un acquirente si è impegnato ad acquistarlo – è salito a un tasso annuo destagionalizzato di 221.000 case (linea viola), per una quota del 30% delle vendite totali, più o meno in linea con gli anni pre-pandemia dal 2012, ma Giù dai mesi di punta durante la pandemia:

Anomalie… molti rifornimenti sono bloccati nella conduttura.

Ciò che vediamo qui sono distorsioni ad ampio raggio su tutto lo spettro, da improvvisi aumenti dei costi di costruzione e carenze di ogni tipo, lunghi tempi di consegna e l’incapacità di completare la costruzione in modo rapido, portando a un enorme arretrato di case non finite in vendita , mentre le case completate in vendita sono rare.

Ci sono molte forniture, ma – al momento – è il tipo sbagliato di fornitura: è finita e alcuni bloccati nella pipeline, mentre gli acquirenti avvertono di non farsi prendere da potenziali ritardi e aumenti dei costi. Ma quell’offerta sta diminuendo, e ce n’è molta, ed è legata a prezzi molto alti, e lo sta facendo con tassi ipotecari che salgono da livelli molto bassi che hanno reso tutto questo possibile.

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