Una historia de dos mercados inmobiliarios: el fondo caliente y el techo frío

Barrio de Laurelhurst a lo largo del lago Washington en Seattle. imágenes falsas

Las tasas hipotecarias aumentaron de manera uniforme en todo el país, pasando de solo el 3% en septiembre de 2021 a solo el 3% en septiembre de 2021. 7,33% al miércoles. Sin embargo, la respuesta de los precios de la vivienda ha estado lejos de ser uniforme, lo que ha resultado en una sorprendente disparidad en el mercado inmobiliario del país. En realidad, es una historia de dos mercados inmobiliarios, uno muy caliente en la parte inferior y el otro helado en la parte superior.

En muchos mercados inmobiliarios regionales, las viviendas de lujo han experimentado caídas de precios, mientras que las viviendas de nivel básico se han mantenido relativamente ilesas.

Seattle y San Francisco, dos mercados conocidos por sus mercados inmobiliarios de alto precio, ejemplifican este marcado contraste en el valor de las viviendas. De acuerdo con la Índice de valor de la vivienda de ZillowEl valor de las viviendas de “nivel superior” cayó un 10,7% y un 13,4%, respectivamente, en Seattle y San Francisco. Mientras tanto, los valores de las viviendas del “grupo de precios más bajo” experimentaron caídas más moderadas, con caídas de solo el 1,5% y el 4,1% en Seattle y San Francisco, respectivamente.

¿Qué está sucediendo? A medida que la asequibilidad de la vivienda en todo el país se deteriora bajo el peso del aumento de las tasas hipotecarias, los compradores simplemente ajustan sus expectativas. Como los niveles superiores del mercado están fuera del alcance de muchos compradores, estos han recurrido con interés a viviendas más pequeñas y de menor precio. Al hacerlo, mantuvieron la mitad inferior del mercado relativamente más cálida.

Además, muchos compradores alcistas, que cambiarían una tasa hipotecaria del 3% o 4% por una tasa del 6% o 7%, han optado por permanecer en sus casas actuales. Por lo tanto, esto da como resultado un flujo reducido de demanda ascendente hacia el “nivel de precios más alto”, al tiempo que reduce la oferta disponible en el “nivel de precios más bajo”.

En los últimos meses, las viviendas de menor precio han superado sistemáticamente a sus homólogas de gama alta.

De los 40 mercados inmobiliarios más grandes del país seguidos por Zillow, 29 permanecen por debajo de los picos de precios de la era de la pandemia en el «nivel de precios superior», mientras que 23 aún tienen que recuperar esos picos en el «nivel de precios medio». Por el contrario, sólo 10 mercados permanecen por debajo del pico de la epidemia en el “nivel de precios más bajo”.

En otras palabras, 30 de los 40 mercados inmobiliarios más grandes del país registraron máximos históricos para viviendas de «bajo precio» en julio, lo que subraya el continuo atractivo de las opciones de vivienda asequible.

También hemos visto esta clara bifurcación a nivel regional, con mercados occidentales de alto costo como Phoenix y San Francisco experimentando caídas generales de precios mayores que sus contrapartes más asequibles del Medio Oeste, como Cincinnati y Chicago. Sorprendentemente, los precios de las viviendas en 11 mercados, incluidos Cincinnati y Chicago, alcanzaron máximos históricos en todos los niveles de precios en julio. Una razón importante para este cambio es que individuos e inversionistas que fueron excluidos de mercados como San Francisco y Austin están redirigiendo su atención hacia ciudades como Chicago, Cincinnati y Kansas City.

En otras palabras, ha habido una carrera por la “asequibilidad relativa” en el primer semestre de 2023. Esto ha resultado en niveles de precios más bajos que generaron mayores ganancias de precios y que los “mercados relativamente asequibles” superaron a sus contrapartes menos costosas en términos de aumentos de precios.

Nota: El “nivel de precio más bajo” refleja el valor típico de las viviendas rastreadas por el Índice de valor de viviendas de Zillow en el rango del percentil 5 al 35. El «nivel de precio medio» refleja el valor típico de las viviendas en el rango del percentil 35 al 65. El «nivel de precio más alto» refleja el valor típico de las viviendas en el rango del percentil 65 al 95.

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